De LIBOR, fréier déi wichtegst Zuel op de Finanzmäert, wäert no Juni 2023 aus der Geschicht verschwannen a wäert net méi fir d'Bezuelung vu Kreditter benotzt ginn.

Zënter 2022 sinn d'Prête mat variabelen Zënssätz vu ville Hypothekekreditgeber un en Index gebonnen – dem SOFR.

Wéi beaflosst den SOFR d'Zënssätz vu variabelen Kreditter? Firwat soll den SOFR amplaz vum LIBOR benotzt ginn.

An dësem Artikel erkläre mir, wat genau de SOFR ass a wat déi wichtegst Aspekter sinn, déi bei der Berechnung vun variabelen Zënssätz wichteg sinn.

 

Hypothekarkrediter mat variabelen Zënssätz (ARM)

Wéinst den aktuellen héijen Zënssätz entscheede sech vill Leit fir Prête mat variabelen Zënssätz, och bekannt als ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Den Ausdrock "justierbar" bedeit, datt den Zënssaz sech iwwer d'Jore vun der Réckbezuelung vum Prêt ännert: Fir déi éischt puer Joer gëtt e fixe Zënssaz ausgemaach, während den Zënssaz fir déi reschtlech Joeren a reegelméissegen Ofstänn (normalerweis all sechs Méint oder e Joer) nei ugepasst gëtt.

Zum Beispill bedeit en 5/1 ARM, datt den Zënssaz fir déi éischt 5 Joer vun der Réckbezuelung fixéiert ass an duerno all Joer ännert.

Wärend der Schwiewephase ass d'Zënssazupassung awer och begrenzt (Caps), z.B. 5/1 ARM gëtt normalerweis vun der dräistelleger Zuel 2/1/5 gefollegt.

·D'Zuel 2 bezitt sech op d'Ufankslimit fir d'Zënsanpassung (Ufankslimit). Wann Ären initialen Zënssaz fir déi éischt 5 Joer 6% ass, däerf d'Limit am sechste Joer net méi wéi 6% + 2% = 8% sinn.

·D'Zuel 1 bezitt sech op d'Limit fir all Zënssazännerung ausser der éischter (Limit fir spéider Upassungen), also maximal 1% fir all Zënssazännerung ab dem 7. Joer.

·D'Zuel 5 bezitt sech op déi iewescht Limit fir d'Upassunge vum Zënssaz während der ganzer Lafzäit vum Prêt (Liewensdauer-Upassungslimit), dat heescht den Zënssaz däerf iwwer 30 Joer net méi wéi 6% + 5% = 11% sinn.

Well d'Berechnung vun den ARM komplizéiert ass, falen Kreditnehmer, déi net mat den ARMs vertraut sinn, dacks an e Lach! Dofir ass et ganz wichteg fir Kreditnehmer ze verstoen, wéi een de variablen Zënssaz berechent.

 

Wat sinn d'Haaptberäicher vum SOFR, déi bei der Berechnung vum variabelen Zënssaz wichteg sinn?

Fir en 5/1 ARM gëtt de fixe Zënssaz fir déi éischt 5 Joer Startsaz genannt, an den Zënssaz, deen am 6. Joer ufänkt, ass den voll indexéierten Zënssaz, deen duerch Index + Marge berechent gëtt, woubei d'Marge fix ass an den Index allgemeng den 30-Deeg duerchschnëttleche SOFR ass.

Mat enger Marge vun 3% an engem aktuellen 30-Deeg-Duerchschnëtts-SOFR vu 4,06% wier den Zënssaz am 6. Joer 7,06%.

Wat genau ass dëse SOFR-Index? Loosst eis domat ufänken, wéi Prête mat variabelen Zënssätz entstinn.

Zu London an den 1960er Joren, wéi d'Inflatioun an d'Luucht gaangen ass, war keng Bank bereet, laangfristeg Kreditter zu fixe Zënssätz ze verginn, well se sech mitten an enger steigender Inflatioun befannen an et e bedeitende Risiko fir d'Zënssätz op den Opschwong gouf.

Fir dëst Problem ze léisen, hunn d'Banken variabel-Zënssaz-Prêten (ARMs) geschaf.

Bei all Neiinstellungsdatum summéieren déi eenzel Syndikatmemberen hir jeeweileg Kreditkäschten als Referenz fir den Neiinstellungssaz a passen den berechent Zënssaz un, deen de Käschte vun de Fongen reflektéiert.

An d'Referenz fir dësen Nullstellungszënssaz ass de LIBOR (London Interbank Offered Rate), vun deem een ​​dacks héiert - den Index, op deen an der Vergaangenheet ëmmer erëm referenzéiert gouf, wann et ëm d'Berechnung vun den variabelen Zënssätz geet.

Bis 2008, wärend der Finanzkris, waren e puer Banken zéckend, méi héich Kreditzënssätz ze verlaangen, fir hir eege Finanzéierungskris ze decken.

Dëst huet déi grouss Schwächten vum LIBOR opgedeckt: De LIBOR gouf wäit kritiséiert, well en keng richteg Transaktiounsbasis huet a liicht manipuléiert ka ginn. Zënterhier ass d'Nofro fir Kreditter tëscht de Banken staark gefall.

Als Reaktioun op de Risiko vum Verschwanne vum LIBOR huet d'Federal Reserve am Joer 2014 den Alternative Reference Rates Committee (ARRC) gegrënnt, fir en neie Referenzsaz ze fannen, deen de LIBOR ersetzen kann.

No dräi Joer Aarbecht huet den ARRC am Juni 2017 offiziell de Secured Overnight Financing Rate (SOFR) als Ersatzsaz gewielt.

Well de SOFR um Iwwernuechtungszënssaz um vun der US-amerikanescher Staatsobligatioun gesécherte Repo-Maart baséiert ass, gëtt et bal kee Kreditrisiko; an e gëtt um Transaktiounspräis berechent, wat d'Manipulatioun schwéier mécht; zousätzlech ass de SOFR déi meescht gehandelt Zort um Geldmaart, déi den Niveau vun den Zënssätz um Finanzéierungsmaart am beschte reflektéiere kann.

Dofir gëtt de SOFR ab 2022 als Standard fir d'Bewäertung vun de meeschte Kreditter mat variabelen Zënssätz benotzt.

 

Wat sinn d'Virdeeler vun engem Hypothekarkredit mat variabelen Zënssaz?

D'Federal Reserve ass de Moment an enger Zënssazerhéijungszyklus an d'30-Joer fest Hypothekarzënssätz sinn op engem héijen Niveau.

Wann d'Inflatioun awer däitlech erofgeet, geet d'Federal Reserve an en Zyklus vun der Zënssazsenkung an an d'Hypothekarzënssätz ginn op normal Niveauen zeréck.

Wa Maartzënssätz an Zukunft falen, kënnen d'Kreditnehmer effektiv d'Réckbezuelungskäschte reduzéieren a vun méi niddrege Zënssätz profitéieren, ouni datt se refinanzéiere mussen, andeems se e Prêt mat variabelen Zënssätz wielen.

Zousätzlech hunn Prête mat variabelen Zënssätz typescherweis och méi niddreg Zënssätz während der Engagementdauer wéi aner Prête mat fester Lafzäit a relativ méi niddreg monatlech Virausbezuelungen.

Also an der aktueller Situatioun wier e Prêt mat variablem Zënssaz eng gutt Wiel.